Н.Е.Куканова,
Директор ООО «Оценочная фирма “Вирго”».
Сертифицированный РОО оценщик недвижимости.
Сертифицированный оценщик недвижимости
Европейской группы ассоциаций оценщиков (TEGoVA).

М.С.Куканова,
Волгоградский государственный университет

ПРАКТИКА ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ ПОД УПРАВЛЕНИЕМ МУНИЦИПАЛИТЕТОВ

Одним из важнейших институтов государства является бюджетная система. На протяжении тысячелетий существования государств финансовые ресурсы, мобилизуемые в бюджетную систему, обеспечивают государственным и территориальным органам власти выполнение возложенных на них функций. Бюджетная система позволяет осуществлять регулирование экономических и социальных процессов в интересах членов общества.

Бюджетная система Российской Федерации состоит из трех уровней:

-федерального бюджета;

-бюджетов субъектов Российской Федерации (региональных бюджетов);

-местных бюджетов.

На местном уровне приоритетными являются налоги на имущество и налог на землю, поскольку имущество и земля имеют определенную территориальную принадлежность.

Из числа местных налогов и сборов общеобязательными являются:
1) налог на имущество физических лиц;
2) земельный налог.

Следовательно, земельный налог – один из главных при пополнении бюджета. Основой для исчисления земельного налога и арендной платы за землю является кадастровая стоимость. Поскольку земельные участки в собственности, в пользовании, в аренде имеет каждый второй житель Российской Федерации, то результаты государственной кадастровой оценки земли непосредственным образом влияют на наполнение бюджета и финансовое благополучие юридических лиц и простых граждан РФ.

Анализ ситуации в Волгоградской области показывает, что кадастровая стоимость земельных участков после последней оценки сильно отличается от рыночной стоимости, и зачастую в разы завышена.

Процедура оспаривания результатов кадастровой оценки изложена в ст. 24.19.федерального закона No 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Эта статья гласит следующее: «Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – заявители)».

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ – в случаях установления рыночной стоимости на земельный участок, кадастровая стоимость такого земельного участка определяется как равная его рыночной стоимости.

Рассмотрим особенности оспаривания кадастровой стоимости земельных участков методами, предусмотренными российским законодательством.

Путь первый – оспаривание в комиссии.

В Волгограде такая комиссия создана при Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в 2012 году. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. На сегодняшний день в Волгоградской области шестимесячный срок истек.

Путь второй – оспаривание в Арбитражном суде.

Прежде всего правообладателю нужно обратиться к независимому оценщику для определения рыночной стоимости земельного участка. Заявляются требования в суд об установлении кадастровой стоимости равной рыночной. Ответчиком в этом случае выступает Росреестр, а вот кадастровая палата и организация, проводившая ранее кадастровую оценку – третьими лицами.

Истец предоставляет в суд отчет оценщика о рыночной стоимости земельного участка, после чего может быть назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка. В настоящее время судебная практика такова, что в суд необходимо представить положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит оценщик, составивший отчет об оценке рыночной стоимости. По результатам проведенной экспертизы и принимается решение суда.

В Арбитражном суде Волгоградской области постоянно растет количество дел, связанных с установлением кадастровой стоимости на уровне рыночной. Так, если на конец 2013г таких дел было около 470, то на сегодняшний день – уже 644.

Тенденция изменения стоимости в Волгоградской области приведена в табл.1. Необходимо отметить, что в выборку включены участки различного разрешенного использования.

таблица No1

п/п No Наименование муниципального района Средне- взвешенное значение удельного показателя кадастровой стоимости анализируемой выборки, руб/кв.м. Средне- взвешенное значение удельного показателя рыночной стоимости анализируемой выборки,
руб/кв.м.
Изменение (уменьшение) стоимости,%%
1 Быковский 1243,68 501,96 207
2 Городищенский 5719,28 2136,44 229
3 Иловлинский 1711,00 511,94 334
4 Новоаннинский 270,74 156,50 174
5 Новониколаевский 934,06 381,59 247
6 Средне- ахтубинский 5048,2 2204,2 230
7 Уропинский 250,5 148,0 170
8 Фроловский 3624,52 1219,57 298
Всего по Волгоградской области (без учета Волгограда и Волжского) 2350,23 907,53 236
9 г.Волгоград 11010,62 5095,332 219
10 Г.Волжский 6381,0 2348,6 3,0

Анализ изменения стоимости земельных участков в разрезе различного разрешенного использования, выявил следующую тенденцию:

таблица No2

Изменение рыночной стоимости против кадастровой,%%
Разрешенное использование земельного участка Волгоград Волжский Волгоградская область
Производственно-складское 187 200 193
Торговое 225 280 257
Под административными зданиями 243 310 219

Хотелось бы отметить, что изменение рыночной стоимости в различных сегментах недвижимости неравномерно, и кадастровая стоимость зеркально отражает эти процессы. Так, кадастровая стоимость земель под коммерческими объектами – увеличилась как результат изменения рыночной конъюнктуры. В тоже время кадастровая стоимость земель под промышленными объектами г. Волжского после кадастровой оценки заметно снизилась по сравнению с результатами предыдущей кадастровой оценки. Но практика показывает, что муниципалитеты на сегодняшний день не стремятся оспаривать заниженную кадастровую стоимость, они лишь пытаются выстоять в суде в споре с правообладателями в тех случаях, когда кадастровая стоимость сложилась выше рыночной.

Существенную долю в структуре налоговых доходов бюджета Волгограда занимает местный земельный налог. Эта ситуация ставит власть в сложное положение, так как речь идет о наполнении бюджета. Прошедшее время после утверждения новых результатов кадастровой оценки уже выявило миллионы недополученных в бюджет от промышленных предприятий рублей.

Тем не менее, за 10 месяцев 2013г фактические поступления земельного налога составили 1674,5 млн руб. В общей сумме налоговых платежей, поступивших в бюджет Волгограда за январь — октябрь, доля налога составила 27,2%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года поступление выросло в 2 раза, или на 830,4[1] млн руб., что обусловлено новой государственной кадастровой оценкой земли и отменой льгот по земельному налогу муниципальным учреждениям Волгограда.

Так, если раньше руководителей муниципальных учреждений здравоохранения практически не интересовала кадастровая стоимость земельного участка под зданиями и сооружениями, то после отмены льготы возник вопрос о величине налога. И тут выяснилось, что земельные участки, предназначенные для размещения объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, т.е. не доходные объекты, отнесены к 7 группе[2] вместе с земельными участками под административными и офисными зданиями. Это привело к тому, что удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков под объектами здравоохранения Волгоградской области составляет 2,5-3,3 тыс.руб/кв.м., а в г Волгограде достигает 18 тыс.руб/кв.м. Приведенные цифры свидетельствуют о неправомерном, ошибочном отнесении земельных участков под доходными объектами и под объектами социального назначения в одну группу видов разрешенного использования. Очевидно, что количество групп должно быть увеличено, а механизм отнесения земельных участков в ту или иную группу обозначен наиболее четко.

Кроме того, перекосы в расчете последней кадастровой оценки Волгоградской области выявили необходимость размещения перечня объектов для кадастровой оценки на сайте заказчика кадастровой оценки для публичного согласования перечня и характеристик объектов с правообладателями. Это позволит учесть наиболее четко даже в кадастровой оценке, которая проводится методами массовой оценки, такие индивидуальные особенности объектов оценки как транспортная доступность, возможность подключения коммуникаций, ближайшее окружение и т.п.

Земельный налог является одним из основных при пополнении бюджета. Поскольку основой для исчисления земельного налога служит кадастровая стоимость, качество ее выполнения непосредственным образом влияет на наполнение бюджета, финансовое состояние организаций, предпринимателей и физических лиц, у которых имеются земельные участки в том или ином праве. Отсюда можно сделать вывод, что корректная кадастровая оценка служит обеспечению социального спокойствия общества и развитию экономического потенциала региона.

Анализ последней кадастровой оценки земель Волгоградской области выявил необходимость:

1. публичного согласования перечня объектов для кадастровой оценки с правообладателями для уточнения индивидуальных особенностей объектов,

2. расширения количества групп разрешенного использования и выделение земельных участков под объектами социального назначения в отдельную группу,

3. разработка и утверждение механизма расчета стоимости кадастровой стоимости земельных участков под объектами социального назначения на уровне минимального значения.

Источники информации:

1. Земельный Кодекс РФ

2. Федеральный закон No 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

3. Налоговый Кодекс РФ Глава 31 “Земельный налог”

4. Постановление No 913/11Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 28.06.2011г.

5. Постановление губернатора Волгоградской области от 20 ноября 2012 г. No 1130 “ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕЗУЛЬТАТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ”

Н.Е.Куканова,
Директор ООО «Оценочная фирма “Вирго”».
Сертифицированный РОО оценщик недвижимости.
Сертифицированный оценщик недвижимости
Европейской группы ассоциаций оценщиков (TEGoVA).

М.С.Куканова,
Волгоградский государственный университет

ПРИЧИНЫ И ВОЗМОЖНОСТИ УТОЧНЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В СЕЛЬСКОЙ МЕСТНОСТИ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Еще в Древней Руси земля считалась главным источником доходов. Первое упоминание о земле, как доходной (податной) единице, появилось примерно к 1273 году. Если вернуться ко дню сегодняшнему,
то земельный налог – один из главных при пополнении бюджета. Основой для исчисления земельного налога и арендной платы за землю является кадастровая стоимость. Поскольку земельные участки в собственности, в пользовании, в аренде имеет каждый второй житель Российской Федерации, то результаты государственной кадастровой оценки земли непосредственным образом влияют на финансовое благополучие юридических лиц и простых граждан РФ.
Анализ ситуации в Волгоградской области показывает, что кадастровая стоимость земельных участков после последней оценки сильно отличается от рыночной стоимости, и зачастую в разы завышена.
Процедура оспаривания результатов кадастровой оценки изложена в ст. 24.19.федерального закона No 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Эта статья гласит следующее: «Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – заявители)».
Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ – в случаях установления рыночной стоимости на земельный участок, кадастровая стоимость такого земельного участка определяется как равная его рыночной стоимости.
Рассмотрим особенности оспаривания кадастровой стоимости земельных участков методами, предусмотренными российским законодательством.
Путь первый – оспаривание в комиссии.
В Волгограде такая комиссия создана при Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в 2012 году. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. На сегодняшний день в Волгоградской области шестимесячный срок истек.
Путь второй – оспаривание в Арбитражном суде.
Прежде всего правообладателю нужно обратиться к независимому оценщику для определения рыночной стоимости земельного участка. Заявляются требования в суд об установлении кадастровой стоимости равной рыночной. Ответчиком в этом случае выступает Росреестр, а вот кадастровая палата и организация, проводившая ранее кадастровую оценку – третьими лицами.
Истец предоставляет в суд отчет оценщика о рыночной стоимости земельного участка, после чего может быть назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка. В настоящее время судебная практика такова, что в суд необходимо представить положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит оценщик, составивший отчет об оценке рыночной стоимости. По результатам проведенной экспертизы и принимается решение суда.
В Арбитражном суде Волгоградской области постоянно растет количество дел, связанных с установлением кадастровой стоимости на уровне рыночной. Так, если на конец 2013г таких дел было около 470, то на сегодняшний день – уже 644.
По опыту работы после оценки земельных участков в индивидуальном порядке, стоимость уменьшается в 2,36 раза по сравнению с кадастровой. Тенденция изменения стоимости в сельской местности Волгоградской области приведена в табл.1. Необходимо отметить, что в выборку включены участки различного разрешенного использования.

таблица No1

No п/п Наименование муниципального района Средне- взвешенное значение удельного показателя кадастровой стоимости анализируемой выборки, руб/кв.м. Средне- взвешенное значение удельного показателя рыночной стоимости анализируемой выборки, руб/кв.м. Изменение (уменьшение) стоимости, %%
1 Быковский 1243,68 501,96 207
2 Городищенский 5719,28 2136,44 229
3 Иловлинский 1711,00 511,94 334
4 Новоаннинский 270,74 156,50 174
5 Новониколаевский 934,06 381659 247
6 Средне- ахтубинский 5048,2 2204,2 230
7 Урюпинский 250,5 148,0 170
8 Фроловский 3624,52 1219,57 298
Всего по Волгоградской области (без учета Волгограда и Волжского) 2350,23 907,53 236

Итак, в настоящее время законодательством открыт путь для каждого, кто желает в индивидуальном порядке доказать справедливую стоимость своей земли и платить справедливый налог. Это замечательная возможность. И реализовать её вполне реально.

Источники информации:
1. Земельный Кодекс РФ
2. Федеральный закон No 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
3. Налоговый Кодекс РФ Глава 31 “Земельный налог”
3. Постановление No 913/11 Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 28.06.2011г.

Кадастровая стоимость ОКС – вопросы и пути решения.

Дипломант конкурса

 «Лучший Оценщик

Волгоградской области 2014»

Кольнова М.В.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости для оспаривания кадастровой – в современной экономической ситуации один из наиболее востребованных   видов оценочных работ. Выполненные работы обогатили опытом, но и высветили спорные моменты в деятельности  многих структур: и органов местного самоуправления, которые являются заказчиками кадастровой оценки, и организаций, занимающихся учетом ОКСов, и в работе оценщиков, которые проводят кадастровую оценку, и их коллег, которые потом  участвуют в её оспаривании.

Проблема многогранна. В отношении ОКСов особенно актуальна она стала с  1 января 2014 года, когда в отношении отдельных объектов недвижимости база по налогу на имущество организаций стала определяться как кадастровая стоимость таких объектов (Федеральный закон от 02.11.2013 N 307-ФЗ “О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации”):

– административно-деловых центров и торговых центров (комплексов), а также помещений в них (подп. 1 п. 1 ст. 378.2 НК РФ);

– нежилых помещений, которые в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета предназначены или фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания (подп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Фактическим использованием нежилого помещения в этих целях признается использование не менее 20 процентов площади помещения для размещения указанных объектов (п. 5 ст. 378.2 НК РФ);

– объектов недвижимости иностранных организаций, которые не осуществляют деятельности в России через постоянное представительство, либо объектов, не относящихся к деятельности иностранной компании в РФ через постоянное представительство (подп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

Неоднозначный учет ОКСов

Для того, чтобы провести массовую оценку объектов капитального строительства был произведен Государственный технический учет ОКС.

Учитывая масштаб проведенных работ, а также человеческий фактор, возникли технические ошибки в учете объектов недвижимости.

В Волгоградской области по данным разных источников количество объектов капитального строительства составляет от 1,3 до 1,9 млн. единиц.

 

По данным ГКН Волгоградской области общее количество объектов капитального строительства составило: 1 915 897 единиц, из них

– зданий – 828 263 единицы;

– помещения – 1 003 964 единицы;

– сооружения – 77 256 единиц;

– объекты незавершенного строительства – 6 414 единицы;

Также имеются разногласия в количестве учтённых ОКСов в ГКН и количестве объектов, выявленных в результате инвентаризации.

По данным ГКН Волгоградской области количество зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства в Волгоградской области составляет 911,9 тыс. единиц, в то время как в результате инвентаризации было выявлено только 318,9 тыс. единиц.

Причинами данных ошибок послужили:

1) дублирующие объекты, так как государственный технический учет ОКС осуществляли несколько БТИ, сведения в ГКН о дублирующихся объектах были внесены на основании технических паспортов, относящихся к одному и тому же объекту и полученных от разных БТИ.

2) сведения об объекте внесены в ГКН, но по факту объект отсутствует (снесен, демонтирован).

3) объект поставлен в БТИ на государственный технический учет в период с октября 2011 по 1 сентября 2012 (не вошел в Перечень, но является ранее учтенным объектом недвижимости) – неверные данные об объектах.

Данные ошибки могут быть исправлены работниками кадастровой палаты Росреестра, однако уже на данный момент они свидетельствуют о том, что работа имеет недочеты, которые могут в значительной степени повлиять на стоимость ОКС. Как следствие – в будущем налогоплательщик имеет право обратиться с заявлением об исправлении технической ошибки и потребовать перерасчета налога.  Однако, понимая существующую проблему, на одном из последних заседаний Регионального Совета по оценочной деятельности Волгоградской области сотрудники Комитета по управлению государственным имуществом обратились к оценочному сообществу с призывом к участию в подготовительной работе по составлению  корректного перечня объектов и формированию требований  к характеристикам объектов недвижимости для минимизации возможных недочетов при расчете кадастровой стоимости.

Кадастровая оценка – от общего к частному!

Очевидные проблемы учета ОКСов,  вызывают сложности и при расчете кадастровой стоимости.  Остановимся на  таких, как группировка объектов оценки  и выявление наибольшего числа ценообразующих факторов.

Согласно Федеральному закону от 02.11.2013 N 307-ФЗ «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» «фактическим использованием нежилого помещения в целях кадастровой оценки признается использование не менее 20 процентов площади помещения для размещения указанных объектов (п. 5 ст. 378.2 НК РФ); В случае, если в соответствии с законодательством Российской Федерации определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания.»

Таким образом, например, в торговом здании собственник складского помещения, расположенного в подвале, а также собственник торгового помещения, расположенного на 1 этаже, будет нести сопоставимое налоговое бремя, что, на мой взгляд, несправедливо.

В Волгоградской области оспаривание кадастровой стоимости ОКСов только набирает обороты, однако уже сейчас можно говорить о существенном различии кадастровой и рыночной стоимостей.

Так, например, при оценке объекта недвижимости в г. Волжский Волгоградской области, кадастровая стоимость в разы превысила рыночную. Это возникло потому, что при кадастровой оценке объекта не учли его индивидуальные особенности. Объект оценки – магазин, расположенный в развитом микрорайоне. При кадастровой оценке он попал в группу торговой недвижимости с отличным местоположением (с точки зрения проходимости) и согласно техническому паспорту –  хорошим состоянием. Однако при кадастровой оценке не учли тот факт, что данный объект расположен внутриквартально. Согласно осмотру объект находится в удовлетворительном состоянии, представляет собой здание, состоящее из:

–  торговых помещений (46%; из них только 21% является торговыми залами, остальная часть – подсобные помещения);

– складских помещений (49%, из которых значительную часть составляет гараж – 29%);

–  офисных помещений (5%).

 

Все эти факторы в значительной степени влияют на рыночную стоимость объекта, в итоге кадастровая стоимость была установлена на уровне рыночной.

Конечно,  методами массовой оценки учесть все ценообразующие факторы каждого конкретного объекта достаточно проблематично.  Именно поэтому  на подготовительном этапе важно сотрудничество  кадастровых инженеров, оценщиков и органов местного самоуправления.

 

 

Оспариваем корректно!

Как было сказано выше,  кадастровая стоимость является базой для начисления  налога на имущество организаций, т.е. от неё напрямую зависит наполняемость бюджета. Следовательно, затрагиваются  интересы и государства, и налогоплательщиков.  Таким образом, оценщик  выполняет в данном случае важную социальную функцию.

Одним из острых вопросов при оценке ОКС является  учет  (или не учет) НДС. Налог на добавленную стоимость (НДС) – это косвенный налог на прибавочную (добавленную) стоимость, возникающую в процессе создания товаров, работ, услуг. Налог уплачивается по мере реализации произведенной продукции (выполнения работ, оказания услуг) или получения предварительной оплаты от покупателя.

На мой взгляд, при оспаривании кадастровой стоимости ОКС стоимость должна быть указана без учета стоимости НДС, так как самый главный принцип определения кадастровой стоимости в целях налогообложения: принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.

Не менее спорным является вопрос: какую стоимость земельного участка необходимо вычесть из общей стоимости единого объекта недвижимости – кадастровую или рыночную?

Учитывая опыт определения кадастровой стоимости земельных участков, результатом которого стало массовое оспаривание стоимости, данный вопрос остается особенно актуальным, так как неправильное определение стоимости земельного участка может в значительной степени повлиять на правильность определения стоимости ОКС.

На мой взгляд, для определения стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости для приведения кадастровой стоимости к рыночной в соответствии с действующим законодательством необходимо определить именно рыночную стоимость земельного участка, так как:

1) Рыночная стоимость в наибольшей степени учитывает индивидуальные особенности объекта оценки;

2) С учетом сказанного, снижает вероятность ошибки в расчетах;

3) Если кадастровая стоимость земельного участка при определении стоимости ОКСа, например, методами остатка и выделения не будет соответствовать рыночной, стоимость ОКСа будет рассчитана не верно. Таким образом, основная цель работы: определение стоимости ОКСа для приведения кадастровой стоимости к рыночной в соответствии с действующим законодательством, не будет достигнута.

4) Основные функции оценщика для заказчика – информационная и консультационная. При определении рыночной стоимости земельного участка под ОКС оценщик проинформирует заказчика об ориентировочной рыночной стоимости земельного участка, а также предоставит консультацию о соответствии кадастровой стоимости рыночной.

Хотелось бы отметить неоспоримую важность соответствия кадастровой стоимости рыночным условиям. Данный вид стоимости затрагивает интересы государства, налогоплательщиков и иных лиц. В случае, если кадастровая стоимость не будет соответствовать рыночной, государство может потерять не только часть бюджета, но и налогоплательщиков (так как многие будут вынуждены продавать объекты в силу высокого налогового бремени), арендаторов, а также потенциальных покупателей объектов, так как им будет выгоднее снимать или покупать объекты у частных лиц, которые более ориентированы на рыночные условия.

В заключение, думаю, не будет лишним еще раз подчеркнуть, что на любом этапе работ по определению кадастровой стоимости оценщик выступает не только как квалифицированный специалист,  но и как гражданин, от которого во многом зависит социальная обстановка в регионе. Именно поэтому вопросы, связанные с расчетом рыночной стоимости для оспаривания кадастровой, требуют глубокой методологической проработки.

Сегодня мною затронута лишь часть спорных моментов. На мой взгляд, разработка и утверждение  «Методических Рекомендаций по проведению оценки ОКСов для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной» на уровне РОО  были бы серьезным шагом  в деле устранения существующих вопросов и противоречий.

 

Литература:

1)Федеральный закон от 02.11.2013 N 307-ФЗ “О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации”

2)Соколов В.И. Доклад: «Проведение сплошной инвентаризации недвижимого имущества, расположенного на территории Волгоградской области». Начальник отдела приватизации и оценки имущества комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области. Волгоград, 2014г.

3)Козырь Ю.В. «К вопросу об учете НДС при оценке рыночной стоимости имущества». – 21 стр.

Обоснование справедливой кадастровой стоимости объектов недвижимости для эффективного развития бизнеса в Волгоградском регионе.

Н.Е.Куканова,
Директор ООО «Оценочная фирма “Вирго”».
Сертифицированный РОО оценщик недвижимости.
Сертифицированный оценщик недвижимости
Европейской группы ассоциаций оценщиков (TEGoVA).

М.С.Куканова,
Волгоградский государственный университет

Главной целью создания и деятельности коммерческих организаций является получение прибыли, приоритетными для них являются частные интересы. В тоже время благополучие и нормальная, эффективная работа коммерческих организаций, находящихся на территории муниципального образования, является главной составляющей для формирования финансово-экономической основы местного самоуправления. То есть, реализуя свои цели и задачи, коммерческие организации создают определенную финансовую базу для функционирования органов местного самоуправления, определяют возможность этих органов выражать публичные интересы и оказывать публичные услуги.

Таким образом, органы местного самоуправления заинтересованы в нормальной деятельности рыночных структур на территории муниципального образования. С другой стороны именно зависимость наполненности бюджета от деятельности предприятий  является одной из основных проблем взаимоотношений органов местного самоуправления  и предприятий, учреждений и организаций, расположенных на соответствующей территории, и как следствие – эффективного развития бизнеса в регионе.

Значительную роль в формировании бюджетов всех уровней играют земельный налог, налог на имущество и арендная плата, а они в свою очередь напрямую зависят от кадастровой стоимости недвижимости, которая определяется в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Таким образом, качество выполнения кадастровой оценки непосредственным образом влияет на финансовое состояние организаций и предпринимателей  и наполнение бюджета. Отсюда  можно сделать вывод, что корректная кадастровая оценка служит обеспечению социального спокойствия общества и развитию экономического потенциала региона.

 

На сегодняшний день вопрос платы за земельные участки в Волгоградской области является одним из самых больных вопросов местных предпринимателей.

В 2012 г в Волгоградской области были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов. Результаты этой оценки оказались поистине парадоксальными: завышенными против рыночной стоимости в 2-10 раз[1].

Возросшая во много раз арендная плата или земельный налог тяжелым бременем легли на бизнес вплоть до прекращения жизнедеятельности предприятий.

Многие предприниматели были вынуждены воспользоваться процедурой оспаривания результатов кадастровой оценки, предусмотренной ст. 24.19. Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В большинстве случаев результат оспаривания для предпринимателей был положительным, однако не стоит забывать, что и досудебная и судебная процедуры предполагают отвлечение не только финансовых ресурсов, но и  затрат времени.

Имея негативный опыт в отношении кадастровой стоимости земельных участков, бизнес-сообщество Волгоградской области настороженно ожидает введения налога на имущество, исчисляемого также от кадастровой стоимости. Проверить кадастровую стоимость объектов недвижимости любой собственник уже сейчас может на сайте Росреестра по адресу или кадастровому номеру объекта.

С 1 января 2014 года в отношении отдельных объектов недвижимости база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость таких объектов (Федеральный закон от 02.11.2013 N 307-ФЗ “О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации”).

База по налогу на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости в отношении следующих объектов недвижимости:

– административно-деловых центров и торговых центров (комплексов), а также помещений в них (подп. 1 п. 1 ст. 378.2 НК РФ);

– нежилых помещений, которые в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета предназначены или фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания (подп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Фактическим использованием нежилого помещения в этих целях признается использование не менее 20 процентов площади помещения для размещения указанных объектов (п. 5 ст. 378.2 НК РФ);

– объектов недвижимости иностранных организаций, которые не осуществляют деятельности в России через постоянное представительство, либо объектов, не относящихся к деятельности иностранной компании в РФ через постоянное представительство (подп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

Для проведения массовой оценки объектов капитального строительства (ОКС)  в Волгоградской области был произведен Государственный технический учет ОКС. Качественная подготовка к оценке является залогом качественного выполнения работ и минимизации  судебных издержек правообладателей недвижимости. Однако, учитывая масштаб проведенных работ и человеческий фактор, возникли технические ошибки в учете объектов недвижимости.

В Волгоградской области по данным разных источников количество объектов капитального строительства составляет от 1,3 до 1,9 млн. единиц.

По данным ГКН Волгоградской области общее количество объектов капитального строительства составило: 1 915 897 единиц, из них

– зданий – 828 263 единицы;

– помещения – 1 003 964 единицы;

– сооружения – 77 256 единиц;

– объекты незавершенного строительства – 6 414 единицы;

Также имеются разногласия в количестве учтённых ОКСов в ГКН и количестве объектов, выявленных в результате инвентаризации.

По данным ГКН Волгоградской области количество зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства в Волгоградской области составляет 911,9 тыс. единиц, в то время как в результате инвентаризации было выявлено только 318,9 тыс. единиц.

 

Причинами данных ошибок послужили:

1) дублирующие объекты, так как государственный технический учет ОКС осуществляли несколько БТИ, сведения в ГКН о дублирующихся объектах были внесены на основании технических паспортов, относящихся к одному и тому же объекту и полученных от разных БТИ.

2) сведения об объекте внесены в ГКН, но по факту объект отсутствует (снесен, демонтирован).

3) объект поставлен в БТИ на государственный технический учет в период с октября 2011 по 1 сентября 2012 (не вошел в Перечень, но является ранее учтенным объектом недвижимости) – неверные данные об объектах.

Данные ошибки могут быть исправлены работниками кадастровой палаты Росреестра, однако уже на данный момент они свидетельствуют о том, что работа имеет недочеты, которые могут в значительной степени повлиять на стоимость ОКС. Налогоплательщик имеет право обратиться с заявлением об исправлении технической ошибки и потребовать перерасчета налога[2]. Уже  сейчас заблаговременно хозяйственники прибегают к помощи оценщиков для установления реальной величины кадастровой стоимости ОКС, т.е. на уровне рыночной.

Огромное количество недоразумений и судебных споров, связанных с установлением кадастровой стоимости на уровне рыночной, невольно вызывает необходимость обратиться к истории вопроса: в чем причина такого существенного несоответствия кадастровой стоимости, рассчитанной «профессионалами», реалиям рынка?

На протяжении около 20 лет попытки введения налогообложения недвижимого имущества, к сожалению, не привели к положительному результату, о чем свидетельствуют многочисленные обращения граждан и организаций, судебные разбирательства, претензии со стороны органов власти субъектов Федерации.

В целом негативное отношение общества и бизнеса к введению этого налога в первую очередь объясняется не нежеланием платить этот налог, а зачастую трудно объяснимыми результатами «экспериментов» с введением и администрированием этого налога, которые имеют место в современной истории РФ.

За этот период в РФ для определения кадастровой стоимости были применены два различных подхода к организации этих работ, в том числе:

– Централизованная (общефедеральная) государственная система определения кадастровой стоимости на основе нормативных методик – действовала до принятия новой редакции ФЗ – 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации” в 2007 г .

– Децентрализованная негосударственная система определения базы налогообложения на основе принципа приближения кадастровой стоимости  к рыночной  – действует в настоящее время.[3]

В соответствии с действующим законодательством, кадастровую оценку по заказу государства осуществляют независимые оценщики, которые отбираются на конкурсной основе. При этом исполнитель обязан застраховать свою ответственность за причинение вреда имуществу в результате осуществления своей деятельности. По итогам проведения кадастровой оценки исполнитель должен обеспечить проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости в саморегулируемой организацией оценщиков (СРОО), членом которой он является.

В случае несоответствия кадастровой стоимости рыночной,  правообладатель имеет право оспорить её величину в досудебном или судебном порядке. И на этом этапе отчет об определении рыночной стоимости, выполненный для целей оспаривания, должен получить положительное заключение СРОО. Казалось бы, ФЗ-135 предусмотрен четкий механизм, практически исключающий двойные стандарты и коррупционные проявления.

Тем не менее, Минэкономразвития РФ разработало и  разместило на портале regulation.gov.ru в начале августа  2015г законопроект, который кардинально меняет существующий порядок проведения государственной кадастровой оценки. Проект федерального закона «О государственной кадастровой оценке», который до 12 октября 2015г проходит общественную экспертизу, полностью меняет порядок ее проведения. Целью проекта заявлены развитие института государственных кадастровых оценщиков и устранение существующих недостатков. Законопроектом не предусматривается экспертиза ни отчета об оценке кадастровой   стоимости, ни отчета, выполненного с целью оспаривания её. Из состава комиссии о рассмотрении споров (коллегии) исключены и представители профессионального оценочного  сообщества,  и  представители  предпринимательского  сообщества.

Вызывает озабоченность, что законопроект о государственной кадастровой оценке необоснованно вводит кардинальные изменения в систему государственной кадастровой оценки (ГКО), которые приведут к снижению качества ГКО, увеличению количества конфликтных ситуаций, связанных с налогообложением недвижимости, но что самое главное, как следствие всего выше перечисленного – к общему росту социальной напряженности.

Новый закон получил неоднозначную оценку в предпринимательских кругах Волгоградской области. 14 сентября 2015 г. состоялось очередное заседание Регионального совета по оценочной деятельности в Волгоградской области, одним из вопросов повестки дня было «Рассмотрение проекта закона «О государственной кадастровой оценке»[4]. Члены РСОД отметили, что разработанный Минэкономразвития РФ законопроект «О ГКО» имеет кардинальные отличия от порядка, установленного действующим законом об оценочной деятельности.

Новый законопроект полностью исключает из процесса кадастровой оценки независимых оценщиков. В соответствии с предлагаемым порядком заказчик в лице субъекта РФ передает полномочия по проведению кадастровой оценки бюджетной организации, учредителем которой он сам и является. Фактически заказчик имеет полный контроль над исполнителем, что нарушает принцип независимости оценщика. При этом в законопроекте отсутствуют какие-либо указания на наличие специального образования в области оценочной деятельности у сотрудников этого бюджетного учреждения. Исключены положения о необходимости исполнителя страховать свою ответственность.

Вызывают тревогу предпринимателей предлагаемые изменения порядка формирования комиссий по оспариванию установленной кадастровой стоимости. Законодатель предлагает полностью убрать из комиссии представителей предпринимательского сообщества и независимых оценщиков, которые в данный момент составляют до половины комиссии.

Проведение экспертизы отчетов об оценке, выполненных для установления кадастровой стоимости на уровне рыночной, имеет  важное социальное и практическое значение. Замена экспертизы отчета об оценке на заключение представителя территориального управления федерального органа исполнительной власти, который не имеет специального образования, вряд ли равнозначно. Сложно представить, что комиссия, состоящая из местных чиновников, в ущерб интересам бюджета будет принимать положительные решения о пересмотре кадастровой стоимости. В результате будет получен массовый исход заявителей в суды, которые и без того перегружены.

За рубежом есть положительный опыт реализации государством всех полномочий по кадастровой оценке, но там этот механизм отрабатывался годами,  с применением комплексного подхода. Мы же фактически говорим об очень плохо подготовленной и крайне резкой реформе.

Кто выигрывает от таких законопроектов и такой недальновидной политики? Однозначно, не предприниматели!  А без развития бизнеса нет развития территорий – это бесспорная истина.

В заключении хотелось бы еще раз отметить всю важность для эффективного развития бизнеса соответствия кадастровой стоимости рыночным условиям. В случае, если кадастровая стоимость не будет соответствовать рыночной, государство потеряет не только налогоплательщиков (так как многие будут вынуждены продавать объекты в силу высокого налогового бремени), но и арендаторов, а также потенциальных покупателей объектов, так как им будет выгоднее снимать или покупать объекты у частных лиц, которые более ориентированы на рыночные условия.

Взвешенное, экономически обоснованное определение кадастровой стоимости  связывает воедино интересы бизнеса и государства, а в конечном итоге – всех жителей региона.

 

 

Источники информации:

  1. Земельный Кодекс РФ
  2. Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
  3. Налоговый Кодекс РФ Глава 31 “Земельный налог”
  4. Постановление № 913/11Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 28.06.2011г.
  5. Постановление губернатора Волгоградской области от 20 ноября 2012 г. № 1130 “ОБ УТВЕРЖДЕНИИ РЕЗУЛЬТАТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ”,
  6. Проект федерального закона «О государственной кадастровой оценке», regulation.gov.ru,
  7. Е.И. Нейман. «Кадастровые страдания» или к вопросу о методологии и организации работ по определению базы налогообложения недвижимости. http://sroroo.ru,
  8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»,
  9. Протокол №27 Заседания общественного Совета при Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии от 17.09.2015г,

http://srosovet.ru/press/news/obcshestvennyj-sovet-pri-rosreestre-obsudil-problematiku-gosudarstvennoj-kadastrovoj-ocenki/,

  1. Позиция СРО «Экспертный Совет» по проекту Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», http://srosovet.ru/press/news/poziciya-partnerstva-po-proektu-federalnogo-zakona-o-gosudarstvennoj-kadastrovoj-ocenke/

[1] http://www.virgo-ocenka.ru/index.php?id=article&categoryID=article

[2] Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области. Результаты составления адресных планов территорий в Волгоградской области в рамках проведения сплошной инвентаризации

(без учета объектов Волгограда и Волжского) по состоянию на 27.04.2015

 

 

[3] Е.И. Нейман. «Кадастровые страдания» или к вопросу о методологии и организации работ по определению базы налогообложения недвижимости. http://sroroo.ru/press_center/news/1210935/

[4] http://sroroo.ru/press_center/news/1210101/

Н.Е.Куканова,
Директор ООО «Оценочная фирма “Вирго”».
Сертифицированный РОО оценщик недвижимости.
Сертифицированный оценщик недвижимости
Европейской группы ассоциаций оценщиков (TEGoVA).

М.С.Куканова,
Волгоградский государственный университет

В 2010-2011гг во многих регионах Российской Федерации  были  утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов. Результаты  оказались настолько парадоксальными, что стали головной болью для землепользователей, Мингосимущества, Росреестра, Арбитражного суда…

Полтора года оспорить эти результаты не пытался только ленивый. При этом судом устанавливалась  рыночная стоимость в разы меньше утвержденной кадастровой оценки. Анализ арбитражной практики  по 25 делам, рассмотрение которых завершено и вынесено решение, представлен в нижеследующей таблице:

 

Среднее значение показателя снижения кадастровой стоимости по выборке – 8,16 раз. Этот коэффициент  показывает, что в среднем по рассмотренным делам землевладельцам удалось снизить кадастровую стоимость в  8,16 раз.

 

За прошедшее  время сложилась судебная практика, был отработан определенный порядок  поведения  заявителей, ответчиков, оценщиков, юристов, и всех, кто был вовлечен в этот процесс.

И вот  21.07.2014 законом N 225-ФЗ внесены  существенные изменения в “Закон об оценочной деятельности в РФ”, касающиеся и определения кадастровой стоимости, и процедуры, связанной с её пересмотром. Очевидно, что законодатели преследовали цель минимизировать ошибки, которые возникают при проведении массовой оценки, и, соответственно, снизить количество споров.

Рассмотрим эти изменения на примере Волгоградской области.

 

Изменения, касающиеся работ по определению о кадастровой стоимости.

 

Новые правила предусматривают обязательную публикацию решения исполнительного органа субъекта РФ  о проведении работ по кадастровой оценке. Информация размещается на официальном сайте профильного министерства. Теперь закон четко предусматривает, как часто может проводиться оценка: не реже, чем раз в три года, но не чаще одного раза в пять лет с даты проведения последней кадастровой оценки. Раньше этого уточнения не было.

Учитывая, что земли населенных пунктов оценивались в Волгоградской области по состоянию на 1 января 2010 года, в ближайшее время логично  ожидать принятия решения о проведении новой кадастровой оценки – в 2015 году.

Ужесточаются требования к оценщику. Важно, что после проведения работ, предварительный отчет оценщика будет размещен в открытом доступе. И любое заинтересованное лицо в течение 20 рабочих дней сможет с ним ознакомиться. Информация об этом также публикуется на официальном сайте. То есть каждый владелец земельного участка сможет узнать, как оценили его недвижимость, причем – до того, как результаты оценки будут официально утверждены.

Таким образом, любое заинтересованное лицо сможет представить оценщику свои замечания на отчет, то есть возразить. По закону оценщик обязан их рассмотреть, и даже если они не приняты, указать на наличие таких замечаний в справке к окончательному отчету. На рассмотрение замечаний и внесение правок оценщику дается в общей сложности 35 рабочих дней: в течение срока размещения предварительного отчета плюс 15 рабочих дней после.

Со временем практика покажет, насколько новшества будут эффективны. Ведь, с одной стороны, предприниматели должны будут сами позаботиться о себе и вовремя отслеживать размещаемую информацию. С другой стороны, встанет вопрос, хватит ли оценщику 35 рабочих дней, чтобы объективно отработать все поступившие замечания.

 

Изменения, касающиеся пересмотра  кадастровой стоимости.

 

В связи с изменением 135-ФЗ процедура  пересмотра кадастровой стоимости пойдет по-новому пути. Напрямую обратиться в суд  теперь могут только физические лица. Компаниям или юридическим лицам  необходимо сначала обратиться  в комиссию, которую создает Росреестр.

Хотелось бы отметить нововведения в составлении отчета о рыночной стоимости спорного участка и заключения саморегулируемой организации на этот отчет.

В соответствии со ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ вместе с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию представляются отчет и экспертное заключение (в необходимых случаях) составленные на бумажном носителе и в форме электронных документов. Согласно ст. 11 Закона 135-ФЗ отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В связи с тем, что оценочные работы земель населенных пунктов проведены на территории Волгоградской области на основании государственного контракта от 25.12.2009г, а результаты, утверждены постановлением Губернатора от 20.11.2012 № 1130, с учетом положений ст. 5 Закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ в настоящее время в Волгоградской области  кадастровая стоимость земельных участков могут быть оспорены только в судебном порядке.

Заявления о пересмотре кадастровой стоимости земель населенных пунктов Комиссией не рассматриваются и возвращаются заявителю. Но для обращения в суд необходимо соблюсти формальности, и ответ Комиссии получить.

В Комиссии могут быть оспорены результаты определения кадастровой стоимости:

земель сельскохозяйственного назначения;

объектов капитального строительства.

 

Необходимо  внимательно отнестись к дате определения кадастровой стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Закона 135-ФЗ при оспаривании кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату определения его кадастровой стоимости.

Согласно ст. 24.15 датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке. Например, для проведения работ по государственной кадастровой оценке перечни земельных участков земель населенных пунктов Волгоградской области  сформированы по состоянию на 01.01.2010. Таким образом, если земельный участок был сформирован и учтен в государственном кадастре недвижимости до даты формирования перечней объектов недвижимости, то датой определения кадастровой стоимости этого объекта должна быть дата 01.01.2010.

В начале процесса оспаривания кадастровой стоимости остро стоял вопрос: “На какую дату определять стоимость вновь образованных участков: на дату, на которые  сформирован перечень объектов или на дату, когда участок образован?”

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №10761/11 от 25.06.2013г. было определено, что рыночная стоимость земельного участка определяется с учетом текущих характеристик земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость земель населенных пунктов.

Однако, законодатель решил по-другому. В Закон № 135-ФЗ введена новая статья 24.19. «Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик».

При осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляет орган кадастрового учета (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных статьей 24.19, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

 

Закон теперь позволяет пересматривать кадастровую стоимость в течение пяти лет, но не позднее внесения в кадастр результатов очередной оценки. То есть когда уже проведена новая оценка, никто не станет пересматривать результаты предыдущей, но до новой оценки в течение всех пяти лет можно спокойно обжаловать результаты. Когда обнаружили неправильную оценку – тогда и пошли в комиссию или в суд. Раньше было только полгода с момента опубликования новых результатов. На практике даже не все знали, что прошла переоценка, и обнаруживали это только года через полтора, когда приходило время платить земельный налог, который сильно вырос.

Новые изменения законодательства об оценочной деятельности  исправили еще одну оплошность, связанную с налогообложением, ведь главное, из-за чего вопрос кадастровой оценки стоит так остро – это применение ее в целях налогообложения.

Землепользователи  раньше  считали, что, если они в судебном порядке доказали рыночную стоимость объекта, то эта стоимость должна применяться, по крайней мере, с 1 января года, в котором решение вступило в силу, хотя в идеале, конечно, с 1 января того года, в котором начали действовать вновь утвержденные результаты кадастровой оценки. И с этого времени нужно пересчитать налог, который без оснований уплачивается в повышенным размере. Но нет! И налоговая служба, и Минфин, и суды стояли на том, что новая стоимость должна применяться с 1 января года, следующего за годом вступления в силу судебного акта, установившего эту стоимость. То есть если решение суда вступило в силу, например, в январе 2013 года, то в целях исчисления земельного налога новая кадастровая стоимость могла применяться только с 1 января 2014 года. Собственник земельного участка должен был еще целый год платить налог в завышенном объеме. При этом заявитель ведь никак не может повлиять на суд, а судья может уйти в отпуск, ответчик подаст апелляционную жалобу и т.д. Вступление в силу решения суда может благополучно перейти на следующий год.

Теперь закон установил правило о применении кадастровой стоимости, установленной судом либо комиссией: с 1 января того года, в котором было подано заявление. И это замечательно! Правило действует уже сейчас, в отношении заявлений, которые поданы после даты вступления в силу закона, либо поданы до вступления, но не рассмотрены на дату вступления. Таким образом, у того, кто еще хочет уменьшить земельный налог с 2014 года, есть все шансы успеть это сделать.

 

Источники информации:

  1. Земельный Кодекс РФ
  2. Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
  3. Налоговый Кодекс РФ Глава 31 “Земельный налог”
  4. Постановление № 913/11Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 28.06.2011г.
  5. Федеральный закон от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации”
  6. Разъяснения начальника отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки объектов недвижимости И.В.Головкина об ЭЦП и дате определения кадастровой стоимости (http://sroroo.ru/press_center/news/898831/),
  7. О. Попова, «Снизить земельный налог еще можно успеть» (http://sroroo.ru/press_center/news/898213/)
  8. Е.В.Костенко «Аналитическая справка «Анализ судебной практики оспаривания кадастровой стоимости земельных участков (признания кадастровой стоимости земельных участков на уровне рыночной)» (http://www.bk-arkadia.ru/media/textpages/2013-04-15/analiticheskaja_spravka_priznanie_kadastrovoj_stoimosti_na_urovne_rynochnoj_15-04-13.pdf).
ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА КАК МЕТОД УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Н.Е.Куканова,
Директор ООО «Оценочная фирма “Вирго”».
Сертифицированный РОО оценщик недвижимости.
Сертифицированный оценщик недвижимости
Европейской группы ассоциаций оценщиков (TEGoVA).

М.С.Куканова,
Волгоградский государственный университет

Экономическую основу местного самоуправления составляет муниципальная собственность. Очевидно, что главным требованием к использованию муниципальной собственности при таком подходе является максимально сбалансированное сочетание принципов экономической эффективности и социальной ответственности органов местного самоуправления.

Согласно ст.215 Гражданского кодекса РФ под муниципальной собственностью понимается имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. В качестве субъектов муниципальной собственности выступают городские и сельские поселения, другие муниципальные образования, т.е. население, проживающее на территории данных поселений и образований, наделенное правом на местное самоуправление и осуществляющее функции публичной власти через систему избираемых ими органов местного самоуправления.

Наличие муниципальной собственности – одно из важных условий успешного существования муниципального образования.

Характерными особенностями муниципальной собственности являются:

  • непосредственная связь данной собственности с интересами местного сообщества;
  • воплощение в ней особой совокупности экономических отношений между человеком и властью;
  • отнесение ее к разновидности публичной (общественной) собственности;
  • муниципальная собственность является основным инструментом социальной защиты и поддержки населения территории муниципального образования.

Муниципальная собственность, начавшая с недавнего времени формироваться в муниципальных образованиях России, еще не приобрела законченной формы, сам процесс ее формирования находится в постоянном движении и совершенствовании.

Закон дает довольно широкий состав элементов муниципальной собственности. В настоящей статье авторы ставят перед собой конкретную задачу – проанализировать практику функционирования муниципальной недвижимости и предложить пути эффективного  достижения экономического и социального баланса интересов власти, бизнеса и населения с использованием института оценки имущества.

Уместно напомнить, что в соответствии со ст.130 ГК РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.» Согласно ст.132 ГК РФ «Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».

Грамотное и эффективное управление муниципальной собственностью является залогом роста и развития муниципального образования, достижения наивысшего уровня его благоустройства и социального благосостояния населения при минимальных затратах (трудовых, материальных, финансовых). Особенно остро эта задача встает в период экономических кризисов, а также в условиях дефицита местного бюджета.

Поскольку платежи за владение и пользование муниципальной недвижимостью являются источником наполнения местных бюджетов, именно с этой точки  зрения и будет рассмотрен вопрос управления ею.

В сфере непосредственной хозяйственной деятельности у муниципалитетов довольно широкие возможности. Одним из наиболее важных элементов, обеспечивающих укрепление экономической основы местного самоуправления в условиях рыночной экономики, является  приватизация муниципальной собственности.  Согласно Федеральному закону №131-ФЗ «Об общих принципах…», порядок и условия приватизации муниципальной собственности определяются непосредственно населением или представительными органами муниципального образования.

Доходы от приватизации муниципальной собственности в полном объеме поступают в местный бюджет. Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в отношении муниципальной недвижимости определяет следующие основные способы приватизации:

  • продажа муниципального имущества на аукционе;
  • продажа муниципального имущества на конкурсе;
  • выкуп арендованного муниципального имущества;
  • внесение муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ.

Особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства регулируются Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

Преимущественное право субъектами может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находилось в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества,

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества,

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации” перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ №159;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Трудно переоценить роль квалифицированного оценщика в определении стоимости выкупаемого имущества!

В современных условиях, когда количество муниципальной собственности сокращается, во многих случаях ситуация в муниципальных образованиях определяется тем, насколько правильно производится управление оставшимися объектами муниципальной собственности.

Передача муниципального имущества различным организациям для использования на условиях договора аренды является одним из важнейших видов непосредственной хозяйственной деятельности муниципалитетов – надежным источником пополнения местного бюджета и действенным инструментом экономического развития территории. Наиболее распространена аренда муниципального недвижимого имущества: зданий, помещений, земельных участков.

И здесь немаловажным фактом является корректность определения рыночной величины арендной платы. Опять же необходим баланс рыночных данных, интересов собственника и потенциального арендатора. Только квалифицированный оценщик способен   учесть все нюансы и выпустить отчет, который не будет вызывать сомнения ни у одной из сторон.

Однако, в жизни всё происходит несколько иначе. Конкурсы на оценку выигрываются не за счет высокой квалификации оценщиков, а за счет низкой цены, за которую они соглашаются работать. Нужно ли говорить о том, что в таком случае сложно мечтать о независимой оценке. Ни для кого не секрет, что победитель конкурса ищет, кто ему «доплатит» за услуги. И если это не муниципалитет, то кто???

Как известно, кто платит, тот и заказывает музыку. Отсюда необъяснимо низкие, или, наоборот, высокие арендные ставки, и как следствие – недополучение средств местными бюджетами и/или судебные разбирательства.

Проблема глубока и многогранна, и она не решится до тех пор, пока законодательно не будут изменены требования к оценщику, предъявляемые при организации конкурсов на оценку.

Немаловажным является создание условий для финансовой дееспособности муниципальных образований. Поскольку налоги от недвижимости и арендная плата за пользование муниципальной недвижимостью полностью зачисляются в местный бюджет, корректность определения кадастровой стоимости в последние годы является чуть ли не самым острым, обсуждаемым и оспариваемым вопросом современной экономики.

В данный момент чаще всего кадастровая стоимость земель расходится с рыночной, и в большинстве случаев в несколько раз. Ситуация провокационная и вызывает большое количество вопросов как у налогоплательщиков недвижимости, так и у органов местного самоуправления. Актуальность данного вопроса многократно возросла, когда стало очевидным, что налог на имущество и земельный налог теперь нужно платить не с мизерной и виртуальной инвентаризационной стоимости, а с вполне реальной и ощутимой кадастровой.

Искажение кадастровой стоимости в любую из сторон имеет негативные последствия, а именно:

  • при занижении – уменьшаются налоговые поступления, что затрудняет финансирование государственных и муниципальных проектов, в том числе социальной направленности, а в конечном итоге приводит к росту социальной напряженности;
  • при завышении – увеличивается налоговая нагрузка на граждан и бизнес.

Необоснованный рост налоговой нагрузки делает бизнес неконкурентоспособным, что в конечном итоге негативно влияет на экономику страны в целом и регионов и опять-таки приводит к росту социальной напряженности.

Такая ситуация в стране сохраняется уже несколько лет, с тех пор как базой для налогообложения земельных участков стала кадастровая стоимость, а точнее – когда после кризиса 2008 года земельный рынок в стране стабилизировался (рыночная стоимость земельных участков перестала расти, а в ряде регионов стала снижаться). Ежегодно в стране рассматривается несколько десятков тысяч судебных и внесудебных дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков[1].

В ближайшем будущем ситуация еще более обострится, когда к спорам по кадастровой стоимости земли прибавятся споры по кадастровой стоимости объектов капитального строительства (строений).

Поскольку результатами кадастровой оценки, проведенной независимыми оценщиками, были недовольны все (и граждане, и бизнес, и государство), Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» введена государственная монополия на определение кадастровой стоимости.

Теперь проводить кадастровую оценку земельных участков, имущественных комплексов, торговых центров, квартир и дач будут не независимые оценщики, а специалисты государственных бюджетных учреждений (ГБУ).  И это, видимо тема следующей статьи.

В заключении хотелось бы подчеркнуть, что оценка имущества станет  эффективным механизмом в системе управления муниципальным недвижимым имуществом при выполнении следующих основных факторов:

  1. Обеспечение полного и своевременного учета муниципального недвижимого имущества, ведение его реестра, включающего техническое, экономическое, правовое описание объектов учета.
  2. Законодательное закрепление главенства квалификации оценщика над ценой услуг при организации конкурсов по выбору исполнителя для оценки муниципального имущества.
  3. Организация работы по определению достоверной величины кадастровой стоимости недвижимости.
  4. Полное исключение возможности давления должностных лиц органов местного самоуправления на ГБУ с целью установления желательных ориентиров кадастровой стоимости.

 

Список источников:

  1. Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998 года № 145-ФЗ;
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая: федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 г. № 51 – ФЗ;
  3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ;
  4. Кобкова, А.В. «Функции и перспективы муниципальной собственности» [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.nsu.ru/xmlui/bitstream/handle/nsu/2691/17.pdf;
  5. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ);
  6. Межуева, Т.В. «Особенности налогообложения недвижимости за рубежом» [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-nalogooblozheniya-nedvizhimosti-za-rubezhom;
  7. Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»;
  8. Федеральный закон 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
  9. Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
  10. Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Российский и зарубежный опыт кадастровой оценки объектов недвижимости

Н.Е.Куканова,
Директор ООО «Оценочная фирма “Вирго”».
Сертифицированный РОО оценщик недвижимости.
Сертифицированный оценщик недвижимости
Европейской группы ассоциаций оценщиков (TEGoVA).

М.С.Куканова,
Волгоградский государственный университет

 

Корректность определения кадастровой стоимости в последние годы является чуть ли не самым острым, обсуждаемым вопросом современной экономики. Появился даже рекламный сленг «Оспорим кадастровую стоимость!».

По многим объектам кадастровая стоимость расходится с рыночной, и в большинстве случаев в несколько раз. Ситуация вызывает большое количество вопросов как у налогоплательщиков,  так и у органов местного самоуправления.

Искажение кадастровой стоимости в любую из сторон имеет негативные последствия, а именно:

  • при занижении – уменьшаются налоговые поступления, что затрудняет финансирование государственных и муниципальных проектов, в том числе социальной направленности, а в конечном итоге приводит к росту социальной напряженности;
  • при завышении – увеличивается налоговая нагрузка на граждан и бизнес.

Необоснованный рост налоговой нагрузки делает бизнес неконкурентоспособным, что в конечном итоге негативно влияет на экономику страны в целом и регионов и опять-таки приводит к росту социальной напряженности.

Ежегодно в стране рассматривается несколько десятков тысяч судебных и внесудебных дел по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков[1].

ОБОБЩЕННЫЕ СВЕДЕНИЯ О РАССМОТРЕНИИ СПОРОВ О РЕЗУЛЬТАТАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В КОМИССИЯХ ПРИ РОСРЕЕСТРЕ

Таблица №1

  2014г. 2015г. С 01.01.2016г. по 31.10.2016г.
Поступило количество заявлений 17 382 31 277 35 183
Количество объектов недвижимости 38 976 64413 72 741
Принято к рассмотрению 12 491 23 417 29 547
Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 12 191 21346 13827
Кадастровая стоимость объекта недвижимости не пересмотрена в связи с отклонением заявления комиссией 14 408 15 825 10106
Пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости 237 590 1665
Решения комиссиями будут приняты в следующем отчетном периоде 936 10 359 3419

 

Результаты рассмотрения представлены на графиках  ниже:

2014г

2015г

01.01.2016г. – 31.10.2016г

В результате рассмотрения Комиссиями кадастровая стоимость изменилась следующим образом:

Таблица №2

Период Суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в Комиссиях,

трлн. руб

Суммарная величина кадастровой стоимости после рассмотрения заявлений в Комиссиях,

трлн. руб

Снижение,

%%

2014 г. 4 2,7 32,3
2015 г. 6,167 3,676 40,4
С 01.01.2016 г. по 31.10.2016 г. 2,528 1,81 28,4

 

Кроме Комиссий, образованных  при Управлениях при Росреестре, кадастровая стоимость оспаривается в судах.

ОБОБЩЕННЫЕ СВЕДЕНИЯ О РАССМОТРЕНИИ СПОРОВ О РЕЗУЛЬТАТАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В СУДАХ[2]

Таблица №3

  2011г. 2012г. 2013г. 2014г. 2015г. с 01.01.2016г. по 31.10.2016г.
Инициировано  споров 1 189 1200 6 190 14 807 5 682 8 642
Количество объектов недвижимости       38 876 7 773 15 858
Требования истцов в отношении исков удовлетворены 327 777 4 164 10 552 3 437 5 337
Требования истцов в отношении исков не удовлетворены 858 101 728 1 953 1 153 528
Находится на рассмотрении на конец рассматриваемого периода 268 19 2 302 1 092 2 877

 

Результаты рассмотрения представлены на графиках:

2014г

2015г

01.01.2016 – 31.10.2016г

В результате вынесенных в судебном порядке решений по искам, поступившим в суды, наблюдается падение налоговой базы (суммарной величины кадастровой стоимости) в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, в следующем размере[3]:

Таблица №4

Период суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания , млрд. руб суммарная величина кадастровой стоимости после оспаривания , млрд. руб Снижение,

%%

2014 г. 1431,47 382,22 73
2015 г. 32,7 9,3 71,4
С 01.01.2016 г. по 31.10.2016 г. 871,32 457,48 47,5

Приведенные цифры красноречиво иллюстрируют резкое снижение доходов местных бюджетов.

В ближайшем будущем ситуация еще более обострится, когда к спорам по кадастровой стоимости земли прибавятся споры по кадастровой стоимости объектов капитального строительства (строений).

Поскольку результатами кадастровой оценки, проведенной независимыми оценщиками, были недовольны все (и граждане, и бизнес, и государство), Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» введена государственная монополия на определение кадастровой стоимости.

Теперь проводить кадастровую оценку земельных участков, имущественных комплексов, торговых центров, квартир и дач будут не независимые оценщики, а специалисты государственных бюджетных учреждений (ГБУ).

Закон проблему не решил, а создал новые.  К несовершенным методикам по кадастровой оценке, к недостоверным базам данных добавилась еще одна – кадры.

Новый закон устанавливает, что в штате ГБУ может состоять 1 оценщик с опытом работы, связанной с определением кадастровой и (или) иных видов стоимости объектов недвижимости, не менее трех лет.

Если учесть, что в перечнях объектов, подлежащих кадастровой оценке, значатся тысячи объектов различного назначения от простых до специализированных (например, АЗС, концертные залы, крупные имущественные комплексы, карьеры и т.д.), то возникает правомерный вопрос: «Как специалист с незначительным опытом работы справится со столь объемной задачей?»

Если прежний закон, регулирующий процесс кадастровой оценки ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», предусматривал наличие у исполнителя договора страхования ответственности на сумму в размере не менее чем тридцать миллионов рублей на срок не менее чем три года  и обязательную экспертизу саморегулируемой организации оценщиков отчета о кадастровой оценке, то в новом законе данные условия отсутствуют.

Создается тревожная ситуация, когда не достаточно опытный специалист станет определять стоимость, являющуюся базой благосостояния населения и наполнения местных бюджетов.

Такие экономические качели и меняющиеся правила игры не способствуют созданию благоприятного инвестиционного климата в РФ. В этой ситуации оправданным видится анализ международного опыта.

В большинстве стран основу финансово-экономической автономии местных органов составляет налог на недвижимость (например, поимущественный – в США, Японии; поземельный – в Германии, Франции; земельный налог со строений и налог на жилище во Франции; налог на недвижимое имущество и налог на приращение стоимости земельных участков в городской черте – в Испании), сбор которого и распоряжение полученными средствами происходят исключительно на местном уровне.

Налог на недвижимое имущество существует примерно в 130 странах мира, но значимость его различна.

Объектами обложения этим налогом служат земля, строения (промышленные и жилые) и другие виды недвижимости. Базой налогообложения почти во всех странах является оценочная стоимость имущества. Поскольку обложение и изъятие этого налога происходят согласно местному законодательству, то ставки налога различаются и устанавливаются как в процентном отношении от стоимости имущества, так и в виде твердой суммы с единицы стоимости имущества.

За рубежом налоги на недвижимость составляют основной гарантированный источник доходов местного уровня, поскольку объекты недвижимости характеризуются постоянством местоположения и их юрисдикция легко фиксируется.

Авторами статьи предприняты попытки систематизировать в нижеследующей таблице наиболее характерные черты и особенности, присущие системам налогообложения недвижимости за рубежом.

 

 

 
Таблица №5

№№

пп

Страна Получатель налога Налогооблагаемая база Ставка налога Объект налогообложения Плательщик налога Примечание
Российская Федерация
  Земельный налог Местный бюджет Кадастровая стоимость устанавливается органами муниципальных образований и не может превышать:

1)0,3% в отношении земельных участков:

-сельскохозяйственного назначения;

-занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;

– для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

-ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд

2) 1,5% в отношении прочих земельных участков

Земельные участки организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения  Глава 31 НК РФ
  Земельный налог Волгоград Местный бюджет Кадастровая стоимость На уровне максимальных ставок, установленных НК РФ     Положение о местных налогах на территории Волгограда, принятое постановлением Волгоградского городского Совета народных депутатов от 23.11.2005 N 24/464 (с изменениями и дополнениями)
  Налог на имущество организаций Местный бюджет 1)среднегодовая стоимость имущества,

2) в отношении отдельных объектов недвижимого имущества – кадастровая стоимость

1) устанавливается субъектами Российской Федерации и не может превышать 2,2 %,

2) в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка не может превышать в 2016 году и последующие годы – 2 %.

движимое и недвижимое имущество (в том переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению) организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения Глава 30 НК РФ.

Согласно ст. 378.2 и 402 НК РФ субъекты РФ могут самостоятельно определять дату перехода к налогообложению недвижимости физических лиц и организаций по кадастровой стоимости. С 2017г налогообложение недвижимости исходя из кадастровой стоимости будет осуществляться в 72 субъектах РФ[4]. Волгоградской области в этом перечне нет.

  Налог на имущество физических лиц Местный бюджет Кадастровая стоимость.

Субъекты, которые в срок до 01.12 2015г. не утвердили кадастровую стоимость объектов и не опубликовали соответствующий правовой акт, рассчитывают налог исходя из инвентаризационной стоимости. [5]

устанавливаются органами муниципальных образований и не может превышать:

1) 0,1 % в отношении:

-жилых домов и помещений (в т.ч. незавершенных строительством);

-единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом);

-гаражей и машино-мест;

-хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 кв. м., расположенных на земельных участках для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства;

2) 2 % в отношении административно-деловых и торговых центров и помещений в них;

3) 0,5 % в отношении прочих объектов налогообложения.

 

1) жилой дом;

2) жилое помещение (квартира, комната);

3) гараж, машино-место;

4) единый недвижимый комплекс;

5) объект незавершенного строительства;

6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

 

 

 

физические лица, обладающие правом собственности на имущество Глава 32 НК РФ
1 Англия Местный бюджет рыночная стоимость, установленная на 1 апреля 1991 г до 120 тыс. фунтов стерлингов не облагается налогом, от 120 до 250 тыс. фунтов – по ставке 1%, от 250 до 500 тыс. фунтов – 3%, свыше 500 тыс. фунтов – от 4% Земельные участки и улучшения ЗУ собственники или арендаторы недвижимого имущества производственного или непроизводственного назначения (в т.ч. жилье)  
2 Франция           Кадастровая стоимость (не меняется последние 50 лет)
2.1. Ежегодный налог

на проживание (Taxe d’habitation)[6]

 

Местный бюджет условная арендная плата жилья

(рассчитывается исходя из средних цен на обычное и социальное жилье и гораздо ниже рыночной)

Арендная плата

за период

до 1 месяца

Жилые помещения Физическое лицо, проживающее в жилом помещении 1 января каждого года льготы предоставляются в зависимости от семейного положения налогоплательщика, от налога на жилье могут быть освобождены полностью или частично малообеспеченные лица в части их основного места проживания
2.2 Ежегодный налог

на недвижимость

(Taxe foncière)

Местный бюджет условная арендная плата жилья Арендная плата

за 0,5–1,5 месяца

Жилые помещения Собственник- физическое лицо ставка taxe foncière 0,5 месяца аренды, если в городе, в котором находится жилье, есть предприятия. В населенных пунктах, которые слабее развиты экономически, ставка равна плате за 1,5 месяца.
2.3 Налог на пустующую

Недвижимость

(la taxe sur les logements vacants, TLV)

Местный бюджет Арендный доход, который рассчитывается на основании данных рынка с учетом характеристик недвижимости 12,5–25 % Немеблированные объекты, расположенные в коммунах с населением более 50 тыс. человек. Собственник- физическое лицо Если жилье не занято более года, ставка составляет 12,5 %, далее — 25 %.
2.4 Налог на недвижимость (косвенное владение) Местный бюджет Рыночная стоимость 1,5-3%%   Собственник-юридическое лицо 3%- для  иностранных компаний, головной офис которых находится за пределами Франции, 1,5%- для французских компаний.[7]
2.5 Налог на застроенные участки Местный бюджет 50% стоимости условной арендной платы Коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления. Например, для Парижа-7,98% .[8] Недвижимость и земельные участки, предназначенные для промышленного или коммерческого использования Собственник От уплаты освобождаются: государственная собственность; здания, находящиеся за пределами городов и предназначенные для сельскохозяйственного использования; физические лица старше 75 лет и получающие пособия из общественных фондов и пособия по инвалидности.
2.6 Налог на незастроенные участки Местный бюджет 80 % стоимости условной арендной платы Коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления. Например, для Парижа-15%6 находящиеся в частной собственности земельные и лесные участки, поля, луга, леса, карьеры, болота, солончаки, участки под застройку и т.д. Собственник От уплаты освобождаются участки в государственной собственности, могут временно освобождаться участки, предназначенные под развитие сельскохозяйственного производства.

 

3 Германия

 

Местный бюджет оценочная[9] стоимость

имущества (Einheitswert) –совокупная стоимость земельного участка и улучшений на единую временную дату:

-для Западной Германии -01.01.1964г,

-для территории бывшей ГДР – 01.01.1935г[10]. Как правило, оценочная значительно ниже рыночной стоимости[11]

Базовая федеральная ставка ежегодного налога на недвижимость (Grundsteuer)  составляет  от 2,6% до 3,5% для западных федеральных земель, от 5% до 10% для восточных федеральных земель, и 6% для сельского и лесного хозяйства[12]. Результат умножается на местный коэффициент, который может составлять от 280% до 810%. Например, во Франкфурте множитель равен 460%, Гамбурге -540%[13], Дортмунде-610%[14], Берлине -810%[15]. Конечная ставка составляет от 0,98% до 2,1% оценочной стоимости имущества. Средняя ставка составляет около 1,5%.

 

недвижимое имущество, вне зависимости от его назначения Собственники недвижимого имущества 1.В случае если срок эксплуатации здания составляет более 40-50 лет, действует схема списания налога на основании износа здания. Для старых домов, построенных в 1925 году и позже, налоги списываются ежегодно на 2% от оценочной стоимости объекта, для домов старше 1924 года списывается 2,5% от оценочной стоимости.

 

2. Налог на недвижимость, подлежит вычету для целей налога на прибыль, если имущество используется в торговле или бизнесе.

3. Пример расчета налога для г.Берлин:

Стоимость объекта – € 500 000,

Ставка налога – 3,5%

Множитель для Берлина (810%) -8,1

Расчет налога: 500000*0,0035*8,1=14175

 

 

4 США Местный бюджет Переоценка недвижимости на основе рыночных цен в целях налогообложения проводится ежегодно.

Земельный участок и строения на нем оцениваются по отдельности.

Налоговая база для расчета налога представляет собой часть 50% рыночной цены в соответствии с законом штата.

1% земельно-имущественный комплекс (земельный участок плюс строения на нем). Собственники  недвижимого имущества Имущественные налоги в США приносят сегодня до 30% всех поступлений в местные бюджеты.
5 Канада Местный бюджет 50% рыночной стоимости 1% земля со всеми зданиями м сооружениями, которые на ней находятся собственники недвижимого имущества  
6 Швеция

 

 

Местный бюджет 75% рыночной стоимости 1,7% Объект недвижимости Собственники недвижимого имущества  
7 Дания:

 

           
7.1 налог на недвижимость (жилая) Местный бюджет   от 0,6 до 2,4% стоимость здания, без земли Собственники недвижимого имущества  
7.2 окружной налог на недвижимость Окружной бюджет   1% стоимость только земли Собственники недвижимого имущества  
7.3 местный налог на недвижимость, используемую под офисы, отели, заводы, мастерские и для иных сходных коммерческих целей. Местный бюджет   1% стоимость только земли Собственники недвижимого имущества  
8 Голландия

 

Местный бюджет Налогооблагаемая база устанавливается государственной оценкой 0,1 – 0,9% стоимости Налог на недвижимость состоит из двух частей, взимаемых соответственно с собственников и с пользователей недвижимости. собственники и пользователи недвижимости Когда собственник и пользователь являются одним и тем же лицом, оно уплачивает обе части налога.
9 Испания Местный бюджет Кадастровая стоимость в среднем – 0,4% для имущества, находящегося в городе, и 0,3% – в сельской местности земля и улучшения собственники недвижимости Кадастровая стоимость переоценивается каждые 8 лет государственной структурой
10 Португалия Местный бюджет Кадастровая стоимость 0,2% – 0,8% от кадастровой стоимости объекта, устанавливается ежегодно законодательными органами на местах. земля и улучшения собственники недвижимости  
11. Филлипины Местный бюджет   Земельные участки:

Жилое назначение-20%,

Коммерческое-50%,

Сельскохозяйственное-40%.

Шкала для зданий и сооружений прогрессивная: процент увеличивается с увеличением стоимости

земельные участки, здания и другие улучшения земельного участка.

В целях налогообложения недвижимость разделена на три основные категории: жилая, коммерческая и сельскохозяйственная

собственники недвижимого имущества освобождено имущество, фактически используемое в образовательных, религиозных и благотворительных целях, независимо от вида деятельности, указанного в уставе налогоплательщика
12 Чили Местный бюджет Оценочная стоимость Сельскохозяйственная- налоговая ставка 2%, городская- 1,1%. Недвижимое имущество собственники недвижимого имущества  
13 Республика Сингапур  [ Местный бюджет годовая стоимость недвижимости-расчетная сумма, которую можно получить за год при сдаче недвижимости в аренду. недвижимость, используемая в коммерческих или производственных целях -12%,

жилье-4%

недвижимость, используемая в коммерческих или производственных целях собственники недвижимого имущества  
14 Япония Местный бюджет стоимость имущества 1,4% Недвижимое имущество собственники недвижимого имущества Пересмотр стоимости производится раз в три года
15 Польша

 

Местный бюджет   максимальные ставки налога, величину которых нельзя превышать:

-для жилых помещений (квартиры) 0,16–0,20€ за 1 м² в год,

-для коммерческой недвижимости – 3,9€ за 1 м² в год,

-для земельных участков – 0,002€ за 1 м² в год.

Недвижимое имущество собственники недвижимого имущества  

 
Следует отметить, что налоговой базой по налогу на недвижимость в зарубежных странах является не собственно рыночная стоимость, а так называемая оценочная стоимость, обычно находящаяся на уровне 50% от рыночной стоимости (как в США и Канаде), но иногда достигающая и 75% (как в Швеции), или даже 80% (как во Франции в отношении незастроенных участков).

Такой подход видится разумным, особенно с учетом негативного опыта оспаривания кадастровой стоимости в РФ в последние годы, когда факты превышения кадастровой стоимости над рыночной достигали сотен процентов. Конечно, методы  массовой оценки, которыми рассчитывается кадастровая стоимость, не могут учесть индивидуальных особенностей каждого объекта.  При  имеющихся недостатках в  учете муниципального недвижимого имущества и рынке недвижимости, который переживает стадию стагнации, вновь созданные ГБУ вряд ли смогут избавиться от унаследованных от прежней системы недостатков.   Именно поэтому, во избежание новой волны оспаривания, целесообразно было бы позаимствовать опыт определения налоговой базы на уровне 50-75%% от кадастровой (приближенной к рыночной) стоимости.

Что касается понятия «налогоплательщики по налогу на недвижимость», то здесь значительной разницы между российской  и зарубежными системами не наблюдается: налогоплательщиками, как правило, являются собственники недвижимости. Тем не менее есть примеры, когда пользователи объектов недвижимости (в первую очередь арендаторы) выступают плательщиками налога на недвижимость.

Процесс оценки объектов недвижимости для налогообложения, как правило, проводится либо налоговыми органами (как, например, в Швеции), либо специально созданными государственными органами (к которым, к примеру, относятся Центры оценки недвижимости штатов Канады или Кадастровое управление Испании). Тем не менее известен и опыт некоторых штатов США, в которых оценка производится коммерческими организациями — профессиональными оценщиками по поручению соответствующих местных органов.

При этом налогоплательщикам в зарубежных странах предоставлено право оспаривать оценку принадлежащих им объектов недвижимости (например, основываясь на своих реальных затратах на приобретение конкретного объекта), а массовая регулярная переоценка недвижимого имущества, как правило, производится раз в несколько лет (или даже ежегодно, как в Канаде).

Итак, проведенный анализ различий системы налогообложения недвижимости, существующей в России, и налога на недвижимость в зарубежных странах доказывает, что между действующей российской системой налогообложения недвижимости и принятой за рубежом, существуют принципиальная разница.

В заключении хотелось бы отметить факторы, которые было бы не лишним позаимствовать у зарубежных коллег и внести некоторые предложения:

  1. Необходимо внедрение полного и своевременного учета недвижимого имущества, расположенного в границах муниципальных образований, ведение его реестра, включающего техническое, экономическое, правовое описание объектов учета.
  2. Обеспечение государственных бюджетных учреждений по оценке кадастровой стоимости, создаваемых в регионах, квалифицированными кадрами из числа практикующих независимых оценщиков.
  3. Привлечение независимых оценщиков для анализа и мониторинга рынка недвижимости с целью выявления ценообразующих факторов и обеспечения достоверных результатов, соответствующих рыночным данным.
  4. Инициирование:

– введения единой даты установления кадастровой стоимости на территории Российской Федерации с целью обеспечения единого инвестиционного пространства,

– в качестве эксперимента установления в нескольких регионах РФ налоговой базы для земельного налога и налога на имущество на уровне 50-75%% от кадастровой (приближенной к рыночной) стоимости с целью выявления оптимального налогового потенциала налогоплательщиков, исходя из принципов  справедливости и соразмерности налогообложения.
 

Список источников:

  1. Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998 года № 145-ФЗ;
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая: федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 г. № 51 – ФЗ;
  3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ;
  4. Кобкова, А.В. «Функции и перспективы муниципальной собственности» [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.nsu.ru/xmlui/bitstream/handle/nsu/2691/17.pdf;
  5. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ);
  6. Межуева, Т.В. «Особенности налогообложения недвижимости за рубежом» [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-nalogooblozheniya-nedvizhimosti-za-rubezhom;
  7. Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»;
  8. Федеральный закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
  9. Федеральный закон 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
  10. Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
  11. Федеральный закон от 6 октября 2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;
  12. Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
  13. Налог на роскошь: на кого России равняться? [Электронный ресурс]. ‒ Режим доступа. ‒ URL: http://www.vestifinance.ru/articles/7402].
  14. ХодовЛ.Г., Налоги на недвижимость: зарубежный опыт, российские проблемы.
  15. Налоги Швеции (“Финансы”, 2001, N 3) http://fin-buh.ru/text/85233-1.html.
  16. Налогообложение недвижимости в период модернизации.
  17. Епифанцева А.С. Налогообложение недвижимости в период модернизации. http://www.scienceforum.ru/2014/502/773,
  18. Налоги для покупателей и собственников недвижимости в Португалии. http://ee24.ru/portugal/information/taxes/,
  19. Недвижимость в Польше: инвестиции в центре Европы. http://www.zametrami.ru/evropa/nedvizhimost-v-polshe-slavyanskaya-strana-v-centre-evropy/